2018年開(kāi)年一個(gè)季度未滿(mǎn)，房企們便圍繞存量房大做文章了，紛紛加緊了多元化業(yè)務(wù)的拓展。其中，租賃住房成為“兵家必爭(zhēng)之地”，品牌長(zhǎng)租公寓成為盤(pán)活存量房的利器，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2018年是住房租賃飛躍的一年，這也意味著，盤(pán)活存量房已迅速進(jìn)入了規(guī)模戰(zhàn)。

租賃住房入駐資本市場(chǎng)

日前，繼去年底保利地產(chǎn)成為國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs（房地產(chǎn)證券化），又有大型房企租賃住房REITs成功獲批，分別是碧桂園和越秀，引發(fā)業(yè)內(nèi)很大關(guān)注。資料顯示，繼去年新派公寓類(lèi)REITs、保利租賃住房REITs、招商蛇口長(zhǎng)租公寓CMBS以及旭輝領(lǐng)寓類(lèi)REITs先后獲批以來(lái)，碧桂園租賃住房REITs在規(guī)模上更進(jìn)一步，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)達(dá)到百億級(jí)規(guī)模的REITs產(chǎn)品。

不少大型房企紛紛涉水品牌長(zhǎng)租公寓，但質(zhì)疑聲頗多：哪里來(lái)的錢(qián)建設(shè)這么多房？怎么賺錢(qián)？明源地產(chǎn)研究院報(bào)告認(rèn)為，住房租賃類(lèi)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）或許是答案之一，現(xiàn)在REITs密集獲批，而且數(shù)額越來(lái)越大，使得租房市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化提速，讓更多房企愿意參與到這個(gè)市場(chǎng)中來(lái)。

未來(lái)租房可獲更好的服務(wù)

所謂房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)，是房地產(chǎn)證券化的重要手段，即把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市

場(chǎng)上證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程。

對(duì)于租房者而言，這是一件大好事。為避免重資產(chǎn)，不少運(yùn)營(yíng)方選擇做二房東，但這帶來(lái)一系列問(wèn)題。其一，如果采用分散的方式，運(yùn)營(yíng)方將在房源之間疲于奔命，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果浴室的下水道擁堵，需要幾天時(shí)間才能維修；其二，如果采用集中的方式，運(yùn)營(yíng)方與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)之間的關(guān)系，便格外重要，在廣州大石，曾出現(xiàn)過(guò)品牌公寓，被村民垃圾堵路，導(dǎo)致租戶(hù)出行難的問(wèn)題；其三，租用的物業(yè)，往往存在設(shè)計(jì)缺陷，甚至在水電等問(wèn)題上，都無(wú)法得到保障。同樣是廣州，有包下城中村的長(zhǎng)租公寓，在夏天連續(xù)停電，并無(wú)水洗澡。

所以，要解決這些痛點(diǎn)，最直接的方式，就是開(kāi)發(fā)商自持，業(yè)主方即運(yùn)營(yíng)方，在設(shè)計(jì)、物管、維修、房屋質(zhì)量上，能掌握主動(dòng)權(quán)。而要解決資金回籠，REITs是一個(gè)好辦法。無(wú)論對(duì)市場(chǎng)還是租客來(lái)說(shuō)，都是有利的。

2017年以來(lái)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化案例

企業(yè)名稱(chēng)

魔方公寓

自如

保利地產(chǎn)

新派公寓

招商蛇口

旭輝領(lǐng)寓

Big+碧家國(guó)際社區(qū)

越秀地產(chǎn)

金額

3.5億元ABS

5億元ABS

50億元類(lèi)REITs

2.7億元類(lèi)REITs

60億元CMBS、200億元ABN

30億元類(lèi)REITs

100億元租賃住房REITs

50億元類(lèi)REITs

投資方/項(xiàng)目

魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃

中信證券——自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃

中聯(lián)前海開(kāi)源——保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃

新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃

招商創(chuàng)融——招商蛇口長(zhǎng)租公寓第一期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，飛馳——建融招商長(zhǎng)租公寓系列支持票據(jù)（ABN）旭輝領(lǐng)域長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃

旭輝領(lǐng)域長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃

中聯(lián)前海開(kāi)源——碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃

越秀租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃

數(shù)據(jù)來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院

開(kāi)發(fā)養(yǎng)老公寓需合作

仲量聯(lián)行大中華區(qū)另類(lèi)投資總監(jiān)邢一昊表示，目前中國(guó)養(yǎng)老公寓市場(chǎng)的參與者主要分為四類(lèi)，包括開(kāi)發(fā)商、險(xiǎn)資、運(yùn)營(yíng)商及其他類(lèi)型投資者。開(kāi)發(fā)商在養(yǎng)老公寓方面早有布局，如萬(wàn)科、恒大、招商、華潤(rùn)等國(guó)內(nèi)龍頭房企，不僅早已有養(yǎng)老產(chǎn)品面市，有的甚至專(zhuān)門(mén)成立了養(yǎng)老事業(yè)部。

仲量聯(lián)行報(bào)告指出，目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，既不缺開(kāi)發(fā)商參與，也不缺資金，最缺的是有經(jīng)驗(yàn)、有品牌的優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)商。值得關(guān)注和肯定的是，目前與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的參與者對(duì)自身的角色定位越來(lái)越明確，投資者、建造者、運(yùn)營(yíng)者開(kāi)始分工合作，運(yùn)營(yíng)商的價(jià)值開(kāi)始凸顯。

關(guān)鍵詞