一則“到期借款無法償還”的傳聞，將央企背景的中交地產(chǎn)(000736.SZ)推上風口浪尖。

5月12日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告回應否認“5月份金融機構(gòu)到期借款無法償還”，稱公司目前現(xiàn)金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務償還。

近年來，中交地產(chǎn)負債規(guī)模直線攀升，而經(jīng)營活動現(xiàn)金持續(xù)凈流出，業(yè)績連續(xù)下滑。2021年公司扣非凈利潤陷入近三年首次虧損，“三道紅線”全踩。

值得一提的是，中交地產(chǎn)背靠“大樹”中房地產(chǎn)集團有限公司，2021年，中交地產(chǎn)及其子公司將中房地產(chǎn)集團4筆合計35.8億元的借款展期兩年。并且，今年中交地產(chǎn)獲得中房地產(chǎn)集團近46億元借款支持。

在基本面未明顯變化下，二級市場上，中交地產(chǎn)股價高歌猛進，自3月23日以來的31個交易日共收獲17個漲停。股價一路高漲，公司股東也趁機減持。此前，公司大股東中房地產(chǎn)集團及股東重慶渝富均拋出減持計劃。

針對債務經(jīng)營，股東減持，股價異動等情況，長江商報記者發(fā)送采訪函至中交地產(chǎn)方面，截至發(fā)稿前尚未得到回復。

陷入債務兌付風波

近日，一份紅頭的“中交地產(chǎn)股份有限公司文件”廣為流傳，文件題為“關(guān)于2022年5月份金融機構(gòu)到期借款無法償還的報告”，文件遞交對象為“中交房地產(chǎn)集團有限公司”。5月12日，中交地產(chǎn)就上述網(wǎng)傳內(nèi)容作出回應，稱公司目前現(xiàn)金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務償還。

公告顯示，中交地產(chǎn)5月末到期的金融機構(gòu)債務合計約24.4億元。公告提到，公司截至三月末的貨幣資金余額173.99億元，短期債務166.65億元，現(xiàn)金短債比1.04，符合“三條紅線”對現(xiàn)金短債比大于1的要求。上述貨幣資金能夠覆蓋公司日常經(jīng)營需要以及償還金融機構(gòu)到期借款。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進認為，此次中交地產(chǎn)出現(xiàn)債務兌付的風波，市場和投資者都比較關(guān)注，因為是央企里面第一家出現(xiàn)此類風波的企業(yè)，從企業(yè)角度看，要主動披露企業(yè)債務、現(xiàn)金流等情況，尤其是在盈利方面做好保障，否則會引起投資者的擔憂。

值得注意的是，近年中交地產(chǎn)的負債規(guī)模直線攀升，2019年-2021年其總負債分別為414.51億元、866.11億元、1240.17億元，流動負債也隨之升高，分別為285.10億元、437.74億元、772.68億元。

現(xiàn)金流方面，中交地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金持續(xù)保持凈流出狀態(tài)。2019-2021年，中交地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額分別為-46.12億元、-187.4億元以及-44.52億元。

截至2021年末，中交地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為107.6億元，同期，公司短期借款為8.89億元，應付票據(jù)為3.8億元，一年內(nèi)到期的非流動負債達177.86億元較2020年翻了3倍。

截至2021年末，中交地產(chǎn)凈負債率為217.7%，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為82.0%，現(xiàn)金短債比為0.6倍，是央企中罕見“三道紅線”全踩中的“紅檔”房企。

中交地產(chǎn)背靠中房地產(chǎn)集團有限公司，融資擔保有一定保障，但值得注意的是，中交地產(chǎn)此前并未能向控股股東按期足額歸還借款。

根據(jù)中交地產(chǎn)年報和2021年年底的公告，公司及其子公司將中房地產(chǎn)集團4筆合計35.8億元的借款展期兩年。逾期未償還外，中交地產(chǎn)又向中房地產(chǎn)集團新增23億元借款，向其控股的子公司續(xù)借1億元。

今年，中交地產(chǎn)繼續(xù)向大股東借款。2022年3月底，中交地產(chǎn)向中房地產(chǎn)集團借款，兩筆合計45.8億元，其中5.8億元借款年利率8%，40億元借款年利率7.5%。

股價飆漲重要股東趁機減持

今年以來，股價長年低于10元/股的中交地產(chǎn)突然成為地產(chǎn)板塊的一大“妖股”。

3月16日，中交地產(chǎn)的股價創(chuàng)下6.3元/股的低點，此后一路高漲，最高漲至29.26元/股，漲幅高達238.27%。自3月23日以來的31個交易日，中交地產(chǎn)共收獲了17個漲停。

期間，中交地產(chǎn)共發(fā)布9次股票交易異常波動公告，提醒廣大投資者理性投資，注意風險。

中交地產(chǎn)的走勢“妖”到引來深交所的關(guān)注函，詢問公司是否存在應披露而未披露的重大信息，是否有重大影響事項，是否涉嫌內(nèi)幕交易的情形。中交地產(chǎn)對上述質(zhì)疑均予以否認。

5月13日，受債務兌付風波影響，中交地產(chǎn)股價報收23.70元/股，當日下跌9.99%，總市值達到164.82億元。

在連續(xù)漲停的檔口，中交地產(chǎn)遭遇股東減持。4月12日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，持有公司6233.888萬股股份(占總股本8.96%)的股東重慶渝富計劃減持不超過2086.3萬股(占公司總股本的3%)。4月29日，中交地產(chǎn)再次發(fā)布公告，大股東中交房地產(chǎn)集團有限公司計劃減持不超過1390.87萬股，占公司總股本2%。

股東減持引起投資者的擔憂，中交地產(chǎn)方面回應稱，“近期的減持計劃不會導致我司控制權(quán)發(fā)生變更，不會對我司治理結(jié)構(gòu)及持續(xù)性經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。”

業(yè)績連續(xù)下滑陷入虧損

與二級市場上的強勢表現(xiàn)相反，中交地產(chǎn)基本面表現(xiàn)欠佳。

長江商報記者注意到，自2019年起，中交地產(chǎn)的歸母凈利潤已連續(xù)三年下滑。2018年-2021年其凈利潤分別為8.10億元、5.42億元、3.47億元、2.36億元。

年報數(shù)據(jù)顯示，2021年公司營收145.42億元、利潤總額15.22億元，同比漲幅“止跌”，分別同比增長18.23%和4%。但同期其歸母凈利潤2.36億元，同比減少32.19%，扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤虧損4.32億元，這也是其近三年歸母扣非凈利潤首次為負。

今年一季度，公司營業(yè)收入為39.48億元，歸母凈利潤為-4154.41萬元，扣非凈利為-5338.56萬元，虧損同比大幅收窄。

為尋找新的業(yè)績增長點，中交地產(chǎn)近年積極開展多元化發(fā)展，聚焦房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與銷售業(yè)務，同時積極探索和開拓融資代建、特色小鎮(zhèn)、TOD城市綜合體、城市更新、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等新興業(yè)務。

不過，從業(yè)績貢獻來看，目前營業(yè)收入基本仍來自房地產(chǎn)銷售。2021年，中交地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售收入為144.45億元，占營業(yè)收入比重為99.33%;房產(chǎn)租賃收入為4610.82萬元，占比0.32%;物業(yè)管理收入為720.72萬元，占比0.05%;其他收入占比0.30%。

中交地產(chǎn)董秘田玉利表示，2022年，公司將繼續(xù)聚焦房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，優(yōu)化財務結(jié)構(gòu)和融資結(jié)構(gòu)，把握投資質(zhì)量和投資節(jié)奏，落實高質(zhì)量發(fā)展要求，做好規(guī)模擴張與財務穩(wěn)健之間的平衡，以更優(yōu)的策略獲取優(yōu)質(zhì)項目。

嚴躍進認為，擴展多項業(yè)務常常存在反應速度滯后的問題，雖然說在拿項目上具備央企優(yōu)勢，但從效率上來說并不見長。房地產(chǎn)行業(yè)的政策導向性較強，央企多元業(yè)務后往往不能做到快速響應，同時會產(chǎn)生成本壓力。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)銷售 房產(chǎn)租賃收入 中交地產(chǎn) 到期借款無法償還